Türkiye’de barınma sorunu, son beş yılda ücretlerle konut kiraları arasındaki makasın açılmasıyla derinleşti. Merkez Bankasının yeni kiracı kira endeksinden hesaplanan verilere göre 2021-2025 döneminde yeni kiraların düzeyi yaklaşık yüzde 936 arttı. 2020 sonundan 2025 sonuna uzanan beş yıllık değişim ise yüzde 1491’e ulaştı. 2026 yılında artış hızı yavaşlasa da yeni bir eve taşınmanın maliyeti milyonlarca insan için temel bir geçim sorununa dönüşmüş durumda. Birleşmiş Milletler ve OECD araştırmaları, benzer bir barınma krizinin farklı nedenlerle dünyanın birçok ülkesinde yaşandığını ortaya koyuyor.
Türkiye’de son beş yılda yaşanan kira artışları, konut sorununu yalnızca ev sahibi ile kiracı arasındaki bir anlaşmazlık olmaktan çıkardı. Yükselen konut fiyatları, yüksek enflasyon, ücretlerin satın alma gücündeki kayıplar, deprem sonrası nüfus hareketleri ve kiralık konut piyasasındaki arz sorunları, özellikle büyük kentlerde barınmayı hane bütçelerinin en ağır giderlerinden biri haline getirdi. Resmî veriler, 2022 ve 2023 yıllarında olağanüstü hızlanan kira artışlarının sonraki yıllarda yavaşlamasına rağmen birikmiş fiyat artışının ortadan kalkmadığını gösteriyor.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının Şubat 2026’da yayımlamaya başladığı Yeni Kiracı Kira Endeksi, kiralık konut piyasasının son yıllardaki değişimini daha ayrıntılı biçimde izleme olanağı sağladı. Bankaların konut değerleme raporlarındaki kira tahminlerine dayanan endeks, yeni kiraya verilebilecek konutların piyasa değerlerini ölçüyor. TÜİK’in tüketici fiyat endeksi içindeki gerçek kira göstergesi ise mevcut sözleşmeleri de kapsadığı için piyasadaki değişimleri daha gecikmeli yansıtıyor.
Beş Yılda Kiralar Nasıl Değişti?
Merkez Bankası verilerinden hesaplanan yıl sonu değişimleri, yeni kiracıların karşılaştığı fiyat artışlarının özellikle 2022 ve 2023 yıllarında hızlandığını gösteriyor.
| Yıl | Yeni kiralarda yıllık artış |
|---|---|
| 2021 | %53,5 |
| 2022 | %122,5 |
| 2023 | %117,2 |
| 2024 | %57,7 |
| 2025 | %36,0 |
| 2026 Eylül | %26,6 |
Bu oranlar birbirine eklenerek değil, yıllık değişimlerin bileşik etkisiyle değerlendirildiğinde tablonun büyüklüğü daha açık görülüyor. Aralık 2020’de 100 kabul edilen yeni kira düzeyi, Aralık 2025’te yaklaşık 1591’e yükseldi. Başka bir ifadeyle, beş yıldaki toplam nominal artış yaklaşık yüzde 1491 oldu.
Aralık 2021’deki düzey başlangıç alındığında ise 2025 sonuna kadar gerçekleşen toplam artış yaklaşık yüzde 936 olarak hesaplanıyor. Bu iki oran farklı başlangıç tarihlerine dayanıyor. Ayrıca nominal değişimi gösteriyor; aynı dönemin genel enflasyonundan arındırılmış reel kira artışı olarak yorumlanmaması gerekiyor.
Verilerin ortaya koyduğu bir başka önemli gelişme, 2026 yılında kira artış hızının gerilemesi. Merkez Bankasının Eylül 2026 bültenine göre yeni kiracı kira endeksi yıllık yüzde 26,6 arttı. İstanbul’da bu oran yüzde 35,5, Ankara’da yüzde 25,1, İzmir’de yüzde 23,7 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde yıllık reel değişim ise eksi yüzde 2,4 oldu.
Bununla birlikte artış hızının düşmesi, kiraların eski düzeyine döndüğü anlamına gelmiyor. Yeni kiralar yükselmeye devam ederken önceki yıllarda oluşan büyük fiyat artışları hane bütçelerinin üzerinde kalıcı bir baskı oluşturuyor.
İstanbul’da 100 Metrekarelik Konutun Kirası 37 Bin Lira
Merkez Bankasının 2025 yılının son çeyreğine ilişkin konut değerleme verileri, 100 metrekarelik bir konutun ortanca aylık kira değerinin Türkiye genelinde yaklaşık 22 bin lira olduğunu gösteriyor. Aynı büyüklükteki konut için İstanbul’da 37 bin, Ankara’da 21 bin, İzmir’de ise 25 bin liralık değer hesaplandı.
Bu tutarlar, bütün kiracıların fiilen ödediği ortalama kira değil, değerleme kapsamındaki konutların yeni kiralama koşullarına ilişkin ortanca bedelleridir. Buna rağmen özellikle yeni bir eve taşınmak zorunda kalanların karşılaştığı ekonomik koşulları göstermesi bakımından önem taşıyor.
2025 yılında net asgari ücret 22 bin 104 lira olarak uygulanırken İstanbul’da 100 metrekarelik bir konutun hesaplanan ortanca kirası bunun yaklaşık 1,7 katına ulaşıyordu. Türkiye genelindeki ortanca kira ise aynı yılın asgari ücretine neredeyse eşitti. Bu karşılaştırma, farklı dönemlerde ölçülen gelir ve kira göstergelerini içerdiği için tek tek hanelerin ödeme gücünü belirlemiyor; ancak ücretle geçinenlerin yeni bir konuta erişimindeki güçlüğün boyutunu ortaya koyuyor.
Yüksek kiralar, yalnızca aylık barınma giderini artırmıyor. Çalışanların işyerlerine uzak bölgelerde konut aramasına, ulaşım giderlerinin yükselmesine, gençlerin bağımsız yaşam kurmakta zorlanmasına ve düşük gelirli ailelerin daha küçük ya da kalabalık konutlara yönelmesine neden olabiliyor. Böylece konut sorunu, kentlerdeki çalışma yaşamını, eğitim olanaklarını ve toplumsal ilişkileri de etkiliyor.
Yüzde 25 Sınırı Neden Yeterli Olmadı?
Kira artışlarının hızlanması üzerine 2022 yılında mevcut konut kira sözleşmelerinin yenilenmesinde yüzde 25’lik artış sınırı getirildi. Düzenleme uzatılarak 1 Temmuz 2024’e kadar uygulandı. Sınırın sona ermesinin ardından yenilenen sözleşmelerde artış üst sınırı yeniden on iki aylık ortalama tüketici enflasyonuna bağlandı.
Bu uygulama mevcut kiracıların belirli bir dönem yüksek artışlardan korunmasını amaçlıyordu. Ancak yeni kiraya verilen konutların fiyatları aynı sınırlamaya tabi değildi. Bu nedenle eski kiracıların ödediği bedeller ile yeni sözleşmelerde istenen kiralar arasında önemli farklar oluştu.
Merkez Bankasının 2026 yılı değerlendirmesi de iki kira göstergesi arasındaki ayrışmaya dikkat çekiyor. Yeni kiracı endeksindeki artışlar 2022’de hızla yükselirken mevcut kiracıları da kapsayan TÜİK kira endeksi daha geç tepki verdi. TÜİK’in kira enflasyonu 2025 sonunda yüzde 61,6 olarak gerçekleşirken yeni kiracı kira endeksinin yıllık artışı yüzde 36 düzeyindeydi.
Bu farklılık, geçmişte piyasada gerçekleşen yüksek artışların mevcut kira sözleşmelerine gecikmeli yansıdığını gösteriyor. Kiraların belirlenmesine ilişkin hukuki sınırlamalar, beşinci yılda kira tespiti olanağı ve kiracı değişiklikleri, piyasadaki fiyat ayrışmasının önemli unsurlarını oluşturuyor.
Deprem, Göç ve Konut Arzı
Türkiye’deki kira krizinin bütün kentlerde aynı nedenlerle ortaya çıktığını söylemek mümkün değil. İstanbul ve İzmir gibi büyük kentlerde istihdam olanakları, nüfus yoğunluğu ve konut piyasasının yapısı belirleyici olurken 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından yaşanan nüfus hareketleri, özellikle göç alan kentlerde kiralık konut talebini etkiledi.
Merkez Bankasının araştırması, Ankara’daki yeni kira artışlarının 2023 yılının ikinci çeyreğinden itibaren İstanbul ve İzmir’den ayrışmasında deprem sonrasında yaşanan göçün önemli bir etken olduğunu belirtiyor.
Deprem bölgesinde ise çok sayıda konutun yıkılması veya kullanılamaz hale gelmesi, barınma gereksinimini artırdı. Kalıcı konutların tamamlanma süreci, geçici barınma koşulları ve başka kentlere taşınan ailelerin konut arayışı, kira piyasası üzerinde farklı yönlerde baskılar oluşturdu.
Yüksek inşaat maliyetleri, arsa fiyatları ve finansman koşulları da yeni konut üretimini etkileyen unsurlar arasında bulunuyor. Bununla birlikte konut üretiminin artması tek başına düşük gelirli hanelerin uygun fiyatlı konuta erişeceği anlamına gelmiyor. Üretilen konutların hangi gelir gruplarına yönelik olduğu, nerede bulunduğu ve kiralık olarak erişilebilirliği de belirleyici önem taşıyor.
Küresel Kriz: Konut Fiyatları Gelirlerden Daha Hızlı Artıyor
Türkiye’deki gelişmeler, dünya genelinde büyüyen konut erişilebilirliği sorununun bir parçasını oluşturuyor. Birleşmiş Milletler İnsan Yerleşimleri Programının 2026 Dünya Kentleri Raporu, küresel konut açığının 2010 yılında 251 milyon birimden 2023 yılında 288 milyon birime yükseldiğini ortaya koyuyor. Rapora göre konut fiyatlarının hane gelirlerine oranı, küresel ölçekte 2010’daki 9,5 düzeyinden 2023’te 11,7’ye çıktı.
Raporda yüksek arsa ve inşaat maliyetleri, kentleşme, gelir eşitsizliği, sınırlı sosyal konut olanakları ve uluslararası sermaye hareketleri, konuta erişimi zorlaştıran etkenler arasında gösteriliyor.
OECD’nin 2026 tarihli sosyal ve uygun fiyatlı konut araştırması da düşük gelirli kiracıların yaklaşık beşte ikisinin kullanılabilir gelirlerinin yüzde 40’ından fazlasını kiraya ayırdığını ortaya koyuyor. Araştırmada birçok ülkede sosyal kiralık konutların toplam konut stoku içindeki payının sınırlı kaldığı, özel piyasanın ise düşük gelirli hanelerin barınma gereksinimini karşılamakta yetersiz kaldığı belirtiliyor.
Avrupa Birliği’nin istatistik kurumu Eurostat’ın verilerine göre 2024 yılında AB kentlerinde yaşayan nüfusun yaklaşık yüzde 10’u, toplam konut giderlerinin kullanılabilir hane gelirinin yüzde 40’ını aştığı hanelerde yaşıyordu. Bu oran Yunanistan kentlerinde yüzde 29’a, Danimarka’da yüzde 23’e ulaşıyordu.
Ülkeler arasındaki enflasyon, ücret, konut stoku ve sosyal yardım farklılıkları nedeniyle Türkiye’nin kira artış oranlarıyla diğer ülkelerin oranları doğrudan eşit koşullarda karşılaştırılamıyor. Ancak araştırmalar, barınmanın gelir karşısında pahalılaşmasının yalnızca Türkiye’ye özgü olmadığını gösteriyor.
Konut Bir Yaşam Gereksinimi mi, Yatırım Aracı mı?
Küresel konut krizinin ortak özelliklerinden biri, konutun barınma işleviyle yatırım değeri arasındaki ilişkinin giderek daha fazla tartışılmasıdır. Konutlar bir yandan insanların yaşamlarını sürdürdüğü yerler, diğer yandan kira geliri ve değer artışı beklentisiyle edinilen varlıklar olarak ekonomik sistem içinde yer alıyor.
Uluslararası araştırmalar, konut piyasasındaki sorunların yalnızca yatırım amaçlı alımlardan kaynaklanmadığını; yetersiz konut arzı, kent planlaması, gelir eşitsizliği, finansman maliyetleri ve kamu politikalarının da önemli rol oynadığını gösteriyor. Bununla birlikte konutun öncelikle varlık değeri üzerinden değerlendirilmesi, barınma gereksinimiyle piyasanın kârlılık beklentisi arasındaki gerilimi artırabiliyor.
Türkiye’de de kira artışları karşısında ev sahiplerinin mülkiyet hakları ile kiracıların barınma güvencesi arasındaki denge tartışılıyor. Yüksek enflasyon mülk sahiplerinin gelirlerinin reel değerini etkilerken, yeni kira bedellerinin ücretlerden daha hızlı yükselmesi kiracıların ödeme gücünü zorlayabiliyor. Bu nedenle sorunun yalnızca kira artışına üst sınır getirilmesiyle veya yalnızca konut üretiminin artırılmasıyla çözülebileceğine ilişkin yaklaşımlar, barınma piyasasının farklı boyutlarını açıklamakta yetersiz kalıyor.
Araştırmalarda uygun fiyatlı kiralık konut üretimi, sosyal konut stokunun genişletilmesi, gelir desteği, kiracı güvencesi ve kentlerin istihdam alanlarıyla bağlantılı planlanması, birlikte değerlendirilmesi gereken politika araçları arasında yer alıyor.
Türkiye’de son beş yılın verileri, kiraların yalnızca ne kadar arttığını değil, barınmanın ücretli çalışanlar ve dar gelirli aileler için nasıl daha ağır bir ekonomik yük haline geldiğini gösteriyor. Küresel araştırmalar ise farklı ülkelerde benzer sorunların yaşandığını, ancak çözüm olanaklarının sosyal konut politikaları, gelir dağılımı ve kamu müdahalelerine göre değiştiğini ortaya koyuyor.
Konut üretiminin ve ekonomik büyümenin sürdüğü bir dünyada milyonlarca insanın gelirine uygun bir ev bulmakta zorlanması, barınmanın toplumsal niteliğini yeniden gündeme getiriyor. Bir evin ekonomik değeri sürekli artarken o evde yaşama olanağı giderek daralıyorsa, konut politikalarının başarısı üretilen ve satılan konut sayısıyla mı, yoksa insanların gelirleriyle karşılayabilecekleri güvenli bir barınma olanağına erişimiyle mi ölçülmelidir?
- NHA / Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, TÜİK, TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi, TCMB Enflasyon Raporu 2026-I, Birleşmiş Milletler İnsan Yerleşimleri Programı Dünya Kentleri Raporu 2026, OECD, Eurostat, Türkiye Büyük Millet Meclisi, Anadolu Ajansı, İhlas Haber Ajansı
